Sommaire
- Quelles sont les opérations concernées par la taxation des plus-values immobilières ?
- Quelles sont les personnes concernées par ce régime fiscal ?
- Comment déterminer la base d'imposition ?
- Quels sont les abattements pour durée de détention ?
- Comment la taxation s'applique-t-elle ?
- Quelles sont les exonérations possibles ?
- Focus sur lʼimpact de la loi de finances pour 2025
- Conclusion
Quelles sont les opérations concernées par la taxation des plus-values immobilières ?
Le régime fiscal des plus-values immobilières, encadré par les articles 150 U et suivants du Code Général des Impôts CGI, concerne les cessions à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, ou de droits relatifs à ces biens, telles que :
- Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
- Cessions de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété) ;
- Échange de biens immobiliers ;
- Partages ou apports en société.
Exclusions : Les mutations à titre gratuit (donations, successions) ne sont pas concernées par ce régime fiscal (article 150 U-II du CGI).
Quelles sont les personnes concernées par ce régime fiscal ?
Ce régime s’applique :
- Aux particuliers : qu'ils soient domiciliés en France ou à l'étranger ;
- Aux sociétés de personnes (SCI, par exemple), à condition qu'elles soient soumises à l'impôt sur le revenu et non à l'impôt sur les sociétés, dans le cadre de leur patrimoine privé (article 244 bis A du CGI).
Comment déterminer la base d'imposition ?
1. Détermination de la plus-value brute
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, ajustés comme suit :
Prix de cession
Défini à l’article 150 VA du CGI, le prix de cession est diminué des frais suivants, sur justificatifs :
– Diagnostics obligatoires ;
– Frais de mainlevée d’hypothèque ;
– Commissions d’agence immobilière payées par le vendeur ;
– TVA acquittée.
Prix d’acquisition
Conformément à l’article 150 VB du CGI, il inclut :
– Le prix d’achat ou la valeur déclarée dans une succession/donation ;
– Les frais d’acquisition : soit leur montant réel justifié, soit 7,5 % forfaitaire du prix d’achat ;
– Les dépenses de travaux : soit leur coût réel justifié (si réalisées par une entreprise), soit une majoration forfaitaire de 15 %, pour les biens détenus depuis plus de 5 ans.
Le prix de cession peut également être majoré des charges ou indemnités versées par l'acquéreur (exemple : indemnité d'éviction).
2. Calcul de la plus-value nette imposable
La plus-value nette est obtenue après déduction des abattements pour durée de détention.
Quels sont les abattements pour durée de détention ?
Les abattements varient selon l’impôt (article 150 VC du CGI et article L.136-7 du CSS) :
Durée de détention (en années) | Abattement pour l’IR | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
De la 6ème à la 21ème année | 6 % par an | 1,65 % par an |
22ème année | 4 % | 1,6 % |
Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9 % par an |
Au-delà de la 30ème année | Exonération totale | Exonération totale |
Comment la taxation s'applique-t-elle ?
- Impôt sur le revenu : 19 % (article 200 B du CGI) ;
- Prélèvements sociaux : 17,2 % (article L.136-7 du CSS) ;
- Surtaxe pour les plus-values : 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI).
Montant de la plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
50 001 € à 100 000 € | 2 % |
100 001 € à 150 000 € | 3 % |
150 001 € à 200 000 € | 4 % |
200 001 € à 250 000 € | 5 % |
> 250 000 € | 6 % |
Quelles sont les exonérations possibles ?
Type d’exonération | Conditions |
|---|---|
Résidence principale | Habitation effective au jour de la cession (article 150 U-II-1° du CGI) |
Prix de vente < 15 000 € | Par personne ou par couple (article 150 U-II-6° du CGI) |
Réinvestissement dans une résidence principale | Première cession d’une résidence secondaire avec remploi dans un délai de 24 mois (article 150 U-II-1°bis du CGI) |
Retraités ou invalides modestes | Sous conditions de revenus (article 150 U-III du CGI) |
Résidence en établissement spécialisé | Si cession dans un délai de 2 ans suivant l’entrée (article 150 U-II-1°ter du CGI) |
Quelles sont les obligations déclaratives et de paiement ?
- Déclaration de la plus-value : formulaire CERFA n°2048-IMM pour toute cession taxable.
-
Paiement de l'impôt :
- via le notaire lors de la cession notariale ;
- par le vendeur (dans le mois suivant la cession), si non notariée. - Report annuel sur la déclaration des revenus : case 3VZ du formulaire n°2042.
Focus sur lʼimpact de la loi de finances pour 2025
La Loi de Finances pour 2025 a introduit une modification majeure dans le calcul des plus-values immobilières pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Cette réforme implique que les amortissements déduits sur le bien immobilier seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de sa revente.
Locations concernées
Le changement s’applique à toutes les locations sous le statut LMNP, y compris :
- Les locations saisonnières ;
- Les locations meublées classiques à l'année ;
- Les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme, EHPAD).
Les locations nues ne sont pas concernées, car elles suivent déjà le régime des plus-values des particuliers sans prise en compte des amortissements.
Fiscalité avant la réforme
Avant 2025, la plus-value imposable était calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, sans tenir compte des amortissements déduits pendant la période de location. Cela permettait aux investisseurs de réduire leur base imposable grâce au régime réel.
Nouvelles règles de calcul
À partir de 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, augmentant ainsi la base imposable et, par conséquent, l’impôt dû lors de la cession du bien.
Exemple chiffré
Avant 2025 : Un bien acheté à 200 000 € et revendu à 300 000 €, avec 50 000 € d’amortissements, générait une plus-value imposable de 100 000 €.
Après 2025 : Avec la réintégration des amortissements, la plus-value imposable passe à 150 000 €, ce qui augmente l’impôt total d’environ 50 % (de 36 200 € à 54 300 € pour un taux global de 36,2%).
Conséquences fiscales
Cette réforme a pour effet d’augmenter la charge fiscale des investisseurs en LMNP lors de la revente de leurs biens. Les amortissements, qui étaient auparavant un avantage fiscal permettant de réduire la base imposable, deviennent un élément augmentant la plus-value imposable.
Conclusion
La réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières pour les LMNP représente un changement significatif dans la fiscalité immobilière. Les investisseurs doivent désormais prendre en compte cette nouvelle règle dans leur stratégie d’investissement et de gestion de patrimoine.