La cour administrative d’appel confirme la requalification de titres cédés par une holding en titres de sociétés à prépondérance immobilière, au motif que les droits issus de contrats de crédit-bail immobilier doivent être pris en compte pour l’appréciation de la prépondérance immobilière, indépendamment de leur inscription comptable et de leur affectation à une activité de location.
En conséquence, la plus-value de cession est exclue du régime des plus-values à long terme et imposée au taux normal de l’impôt sur les sociétés.
Litige
La SAS Immovesle, société holding animatrice de groupe, détenait des participations dans les SCI Carroblandin et Voblandin, cédées en totalité le 28 mars 2017.
Cette cession a généré une plus-value de 3 880 152 euros, que la société a placée sous le régime des plus-values à long terme, au taux de 0 %, sur le fondement de l’article 219 du code général des impôts.
À l’issue d’une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos de 2015 à 2017, l’administration fiscale a estimé que les SCI constituaient des sociétés à prépondérance immobilière, en tenant compte des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier qu’elles avaient conclus. Elle a, en conséquence, remis en cause l’application du régime des plus-values à long terme et soumis la plus-value au taux normal de l’impôt sur les sociétés.
Les rectifications ont été mises en recouvrement le 31 janvier 2020. La réclamation de la société ayant été rejetée, celle-ci a saisi le tribunal administratif de Versailles, qui a rejeté sa demande par un jugement du 15 décembre 2022. La SAS Immovesle a interjeté appel de ce jugement.
Questions
- Les droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier doivent-ils être pris en compte pour apprécier la prépondérance immobilière d’une société, même lorsqu’ils ne figurent pas à l’actif du bilan ?
- La mise à disposition d’immeubles pris en crédit-bail à des sociétés locataires fait-elle obstacle à leur qualification de biens affectés à la propre exploitation de la société bailleresse ?
- L’activité de location ou de sous-location exercée par des SCI peut-elle être regardée comme une profession non commerciale permettant d’exclure les droits de crédit-bail du calcul de la prépondérance immobilière ?
- Les droits issus d’un crédit-bail immobilier peuvent-ils être décomposés entre droits mobiliers et immobiliers afin de minorer le ratio de prépondérance immobilière ?
Position du juge
La cour rappelle que l’effet dévolutif de l’appel l’amène à se prononcer directement sur le bien-fondé des impositions, sans examiner les prétendues erreurs ou dénaturations du jugement de première instance, lesquelles sont jugées inopérantes ou infondées.
Sur le fond, la cour juge que les dispositions de l’article 219, a sexies-0 bis du code général des impôts imposent de tenir compte, pour l’appréciation de la prépondérance immobilière, des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier, sans distinguer selon que ces contrats ont été conclus directement par la société ou acquis, ni selon qu’ils sont ou non inscrits à l’actif du bilan.
Elle estime également que les immeubles donnés en location constituent l’objet même de l’activité des SCI et ne peuvent, dès lors, être regardés comme affectés à leur propre exploitation au sens du texte. L’activité de location exercée par les SCI ne saurait être assimilée à l’exercice d’une profession non commerciale.
Enfin, la cour considère que, même décomposés entre droit au bail et droit résultant de la promesse de vente, les droits issus des contrats de crédit-bail demeurent des droits afférents à ces contrats et doivent être intégralement pris en compte pour déterminer le ratio de prépondérance immobilière.
Solution
La cour administrative d’appel rejette l’ensemble des moyens soulevés par la SAS Immovesle.
Elle confirme la qualification des SCI Carroblandin et Voblandin en sociétés à prépondérance immobilière et valide la remise en cause du régime des plus-values à long terme.
En conséquence, la requête de la SAS Immovesle est rejetée, tant en ce qui concerne la décharge des impositions supplémentaires que la demande au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.